שאלות ותשובות

"במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית , אך במקרה שהיו ניסיונות כושלים של עובדיו בתיקון הליקויים, ובכך מוצתה, בלא הצלחה, זכותו של המוכר לערוך תיקונים בעצמו, ואין לכפות על הקונה תיקונים חוזרים של אותו מוכר. " (בע"א 472/95 וע"א 553/95 זכריה זלוצין ואח'נגד דיור לעולה )
"כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון והוא ביצע זאת באופן חלקי תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם. " (ע"א 01 / 8939 חיים אביצור ו-21 אח' נגד חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ)

מוכר המכחיש ללא צדקה קיומם של ליקויים בכתב הגנתו או באמצעות חוות דעת המתארת את הליקויים כזניחים, שעה שעה שהמומחה מטעם בית המשפט מצא ליקויים חמורים , מצדיקה חיוב המוכר לשלם לקונה פיצויים בשל ליקויי הבנייה. (בע"א 472/95 וע"א 553/95 זכריה זלוצין ואח' נגד דיור לעולה )

"הזכאות לפיצויים בשל ליקויי הבנייה עומדת גם לאותם דיירים שבינתיים הספיקו למכור את דירותיהם. עילת תביעה זאת התגבשה כאשר נמסרו לקונים דירות פגומות." (ע"א 472/95 וע"א 553/95 זכריה זלוצין ואח' נגד דיור לעולה )

" כלל הוא בתורת הפיצוי כי יש להעמיד ניזוק במצב שהיה נמצא בו אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנצמח בעקבותיה. כן מקובל לפסוק פיצוי מתוך הנחה רעיונית כי הכסף ייועד למטרה שלשמה הוא ניתן, אך אין מחייבים בדרך-כלל הוכחה נחרצת לאופן השימוש העתידי בו, ותשלומו אינו מותנה בהתחייבות הנפגע להשתמש בו למטרה מוגדרת .. ו" אין להידרש להוכחה קונקרטית בדבר ביצוע התיקונים בפועל, (ע"א 00 / 9085 רע"א 478/01 אברהם שטרית נגד האחים שרבט חברה לבנין בע"מ )

" אין מקום להפריד בין …רוכשים אשר הוכיחו כי נתנו הודעה בכתב לבין כאלה אשר לא הוכיחו כי מסרו הודעה שכזו. החוק, על-פי לשונו, אינו דורש כתנאי כי ההודעה תהיה בכתב, ולכן בהיעדר מקור חיוב בחוק, המטיל על הקונה להודיע לקבלן על אי-התאמה באופן מסוים, יכול זה הראשון להודיע בכל דרך הולמת לפי נסיבות העניין, ובלבד שההודעה אכן תהיה אפקטיבית, כלומר שתביא לידיעת המוכר את קיומה של אי-ההתאמה. אין ספק כי בכלל זה באה גם הודעה טלפונית. " " כמו כן אין באי-מתן הודעה בכתב או במכתב רשום כדי להשמיט את הקרקע מתחת לטענות הרוכש, אף אם חוזה המכר כולל הוראה שלפיה על הרוכש לפנות בכתב למוכר הדירה בתוך זמן סביר לאחר התגלות הליקוי . " (ע"א 01 / 8939 חיים אביצור ו-21 אח' נגד חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ)

בפסיקה נקבע כי " השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים בבנייה או לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון, איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית. הכול תלוי בנסיבות המקרה כלל, הקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה, ולמוכר אין זכות לתקנה, אולם על-פי רוב, בידי הקבלן יכולת לתקן את אי-ההתאמה בעלות נמוכה יותר מזו של קבלן שהוזמן במיוחד לביצוע התיקון. תיקון עצמי בידי הקבלן המוכר חוסך לו לשאת במרכיב הרווח של קבלן אחר שיבצע את התיקון. על-פי רוב, תיקון הפגמים בידי חברת הבנייה הוא גם פתרון עדיף לקונה, על-כן נקבע הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה בטרם יזכה את הקונה בתרופות אחרות. ואולם על-אף השיקולים שבגללם תיקון אי-ההתאמה בידי מוכר הדירה הוא בדרך-כלל הפתרון ההוגן והיעיל לאי-ההתאמה, ישנם מקרים שבהם פתרון זה איננו בא בחשבון או שאין בו כדי לענות במידה מספקת על צורכי הקונה. במקרה שבו לפני הגשת התביעה נתן הקונה למוכר הזדמנות נאותה לתיקון אי-ההתאמה, אין לדרוש ממנו מתן הזדמנות נוספת במסגרת ההליך השיפוטי " (ע"א 99 / 656 ד"ר עדה בר שירה ואח' נגד מעונות ובנין בע"מ ואח' )

כאשר רק חלק מכלל הדיירים תבעו לחייב את הקבלן לבצע את תיקון הליקויים ברכוש המשותף, כי אז גם ללא ה"נציגות" כבעלת-דין, וגם בלי שכלל הדיירים היו תובעים, ניתן לחייב את הקבלן לתקן את הרכוש המשותף כולו, ולא את חלקם היחסי של הדיירים ברכוש זה. אולם מקום שהתביעה הייתה מראש לפיצוי כספי בגין הליקויים ברכוש המשותף, הלכה היא שיש לפצות כל דייר ודייר אשר תביעתו הוכחה, לפי חלקו ברכוש המשותף (ע"א 7799/01 וע"א 7869/01 יורם-סלים ואורלי ברזילי ו-21 אח' נגד שרביב בע"מ) כך למשל, נפסק כי בעוד שכאשר מקצת הדיירים בבניין משותף תובעים לפיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש המשותף, אזי יש לפצותם לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף; במקרה שבו מקצת הדיירים תובעים לתיקון בעין של הליקויים האמורים – מוטלת על החברה החובה לתקן את הליקויים במלואם, ולא אך כחלקם היחסי של הדיירים התובעים ברכוש המשותף. בהמשך לכך, נפסק כי במקרים שבהם נמצא שפסיקת פיצוי כספי בגין הליקויים שקולה לביצוע בעין של תיקונם – ניתן לחייב בסעד של תיקון הליקויים בעין במלואם, גם כשמדובר בתביעה של מקצת הדיירים. " (רע"א 9314/16 דיירי הבית המשותף ברח' ניצן 13 אור יהודה באמצעות נציגות הבית המשותף נגד בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ ואח' )

"תניה בחוזה מכר, ולפיה לא יהא מוכר אחראי לליקוי או לאי-התאמה בממכר אלא אם תימסר לו – בתוך זמן שנקצב מראש – הודעה מוקדמת על הליקוי או על אי-ההתאמה, היא שכיחה בהסכמי מכר, " וקיימות לכך הצדקות . יחד עם זאת "מתן פירוש דווקני לחובת ההודעה המוקדמת, שלפיו תישלל זכותו של קונה לחזור על מוכר שמכר נכס לקוי אך באשר ההודעה המוקדמת לא נמסרה במועד ובנוסח המדויק שעליו הוסכם, הוא בלתי ראוי. פירוש מעין-זה יפגע שלא בצדק בקונה בהטילו עליו נטל שלעתים לא יוכל לעמוד בו. בד בבד עם קיפוח הקונה ישתחרר מוכר מאחריות גם במקום שאין כל הצדק לדבר. הוא הדין באשר לאינטרס הציבור, שאף הוא יימצא נפגע ." (ע"א 99 / 2299 אברהם שפייר ו-28 אח' נגד דיור לעולה בע"מ)

"אין מקום לדרישה קפדנית למסירתה של הודעה מוקדמת.- לרוב יודע קבלן על אי
התאמות במבנה שבנה".

" אחריות הקבלן כלפי הקונים "מיד שניה" אינה נובעת רק מיחסים חוזיים, אלא גם משום חובתה כבונת הדירות להקים בניין בטוח לשימוש ולמגורים. חובה זו אינה מוגבלת ליחסים חוזיים אלא "קיימת כלפי כולי עלמא" (בע"א 96 / 8265 רמט בע"מ נגד מנחם בריברום ו-18 אח')

סעיף 5 בחוק המכר ( דירות ) תשל"ג – 1973 קובע כך :

5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

5ב. (א) נקבע בחוזה המכר כי איחור בתשלום יזכה את המוכר בריבית פיגורים, לא יעלה שיעור הריבית על השיעור שקבע השר, בהתייעצות עם שר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת; בסעיף זה, "ריבית פיגורים" – לרבות כל סכום שהקונה נדרש לשלם בשל תשלום שלא שולם במועד שנקבע בחוזה המכר.
(ב) החובה לשלם ריבית פיגורים תחול מהיום שבו חלף המועד לתשלום שנקבע בחוזה המכר, ובלבד שחלפו שבעה ימים מהיום האמור.

ההלכה היא כי אין משמעות רבה לויתור בנסיבות אלה כאשר החתימה על כתב הויתור היוותה תנאי למסירת הדירה.